'Vatandaşlık promosyonlu' emlak satışı

'Vatandaşlık promosyonlu' emlak satışı

19 Nisan 2022 Salı  |   Serbest Kürsü

Atasoy Zer-Avukat

Yabancıların, yani Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmayanların, Türkiye’den taşınmaz alımına “Türkiye Cumhuriyeti Vatandaşlığı” verilmesi/hediye edilmesi uygulaması yaygınlaşmış durumda. Durum öyle bir hal aldı ki; artık yurt dışında reklam panolarında karşılaşıyor ve bunun bir çeşit “promosyon” olduğu izlenimi ediniyoruz. 

Bu uygulamanın bir parçasını, “vatandaşlık promosyonu” diğer parçasını ise yabancılara taşınmaz satışına izin verilmesi oluşturuyor.

Nereden nereye geldiğimiz anlamak için, gelin kısaca yabancıya taşınmaz satışı konusunda kısa bir tarihçemize bakalım:

1868’e kadar Osmanlı’da yabancılara taşınmaz satışı tümüyle yasaktı. 1868’de, yabancı devletlerin kapitülasyon baskıları ve devletin ekonomik sıkıntıları nedeniyle ilk defa yabancı “gerçek kişiler”e, “kapitülasyon” niteliğinde, Osmanlı Devleti’nde taşınmaz edinme hakkı tanınmıştır. Tarihi veriler, bu Kanun’dan sonra başta Ege Bölgesi olmak üzere, Akdeniz Bölgesi (özellikle Adana çevresi) ve Marmara Bölgesi’ndeki büyük miktarda ülke topraklarının yabancıların eline geçtiğini göstermektedir.

Osmanlı Devleti’ni yıkıma sürükleyen kapitülasyonlar, ancak Kurtuluş Savaşı sonunda Lozan Antlaşması’yla kaldırılabilmiştir. Bu anlaşma uyarınca, Türkiye Cumhuriyeti hudutlarında yer alan herhangi bir malın yabancıya satışı, mütekabiliyet/karşılıklılık koşuluna; yani ilgili yabancının bağlı olduğu devletin de Türk vatandaşlarına izin vermiş olması koşuluna bağlanmıştır.

Bu çerçevede Türkiye Cumhuriyeti, 1924 yılında Köy Kanunu ve Tapu Kanunu olmak üzere iki kanun yürürlüğe koymuş; yabancıların “köy”lerden taşınmaz/toprak edinmeleri yasaklanmış; köy dışındaki (il, ilçe, belde gibi) diğer yerlerde ise ancak, “karşılıklılık” koşulu gerçekleşmiş ve alınacak taşınmaz 30 hektara kadar ise müsaade edilmiştir. Ayrıca bu izin, yabancı tüzel kişilere değil, sadece gerçek kişilere tanınmıştır.

1924’ten 1984’e kadar geçen dönem, yukarıda özetlenen şekilde yaşanmıştır.

12 Eylül 1980 darbesi sonrasında iktidara gelen yönetim ise, ilk icraatlarından biri olarak, 1984 ve 1986 yıllarında, yabancılara taşınmaz satışına ilişkin yukarıda özetlediğimiz kısıtlamaları kaldırma girişiminde bulunsa da, yürürlüğe konulan yasalar, Anayasa Mahkemesi tarafından iki defa iptal edilmiştir. (*)

AYM, bu kararlarında özetle şu tespitleri yapmıştır:

1. Yabancının klasik insan hak ve özgürlüklerinden bazılarından vatandaş gibi yararlandırılmamasının, … büsbütün gücünü yitirdiği söylenemez. Tarih boyunca, devletler ülkelerindeki yabancı unsurlara kuşku ile bakmışlar, bazı hakları onlardan esirgemişler, bazılarını ise kimi koşullara, bağlamak suretiyle sınırlamışlardır. Sınırlamaya tabi tutulan hakların başlıcalarından biri mülk edinme hakkıdır. Zira bu hak ülke denilen yurt toprağıyla ilgilidir. Ülke devletin asli ve maddi unsurlarından biridir. Ülke olmadan devlet olmaz.

2. Toprak ile alakalı konuda insan haklarına saygılı, ölçülü, adil bir sınırlama Devlet için bir nefsi müdafaa tedbiri niteliğindedir, böyle bir tedbirden vazgeçebilmek çoğu kez olası değildir. Yabancı bir ülkede mülk edinmek, çoğu kez o ülkede seyahat etmek, çalışmak veya yerleşmek gibi isteklerin bir uzantısıdır. Ülkede mülk edinerek yaşamını kısmen ya da tamamen orada sürdürecek olan yabancının her türlü davranışına katlanacak olan, onunla belli bir yöre ya da çevrede yaşamı paylaşmak zorunda kalan vatandaş olacaktır. Bu itibarla vatandaşımızın, kendi ülkesinde mülk edinmesine katlanamayan bir devlet uyruğundan her halde bu hakkın esirgenmesi gerekir. Aksine bir durum ise yabancıya tanınmış bir imtiyaz sayılır. Yabancının her an kendi devletinin himayesinde olduğu dikkate alındığında böyle bir yola başvurmanın devletlerarası çetin sorunları davet etmesi kaçınılmazdır..

3. Ülkede yabancının arazi ve emlak edinmesi salt bir mülkiyet sorunu gibi değerlendirilemez. Toprak, devletin vazgeçilmesi olanaksız temel unsuru, egemenlik ve bağımsızlığın simgesidir.

AYM’nin bu iptal kararlarını vermesinden sonra yabancılara taşınmaz satışı ile ilgili hukuki durum 1924’te tesis edildiği şekliyle kalmıştır.

2003’te ise, yabancı ülkelerde kurulmuş tüzel kişilere miktar sınırlaması olmaksızın taşınmaz satışına izin verilmiş; Köy Kanunu’ndaki (köylük yerlerin yabancılara satışı ile ilgili) yasaklama ise tamamen kaldırılmıştır. Ayrıca, karşılıklılık şartı aranmadan yabancı gerçek ve tüzel kişilere, mülkiyet dışındaki ayni hakların tanınması imkânı getirilmiştir. Bu Kanun, yine AYM’nin önüne gitmiş ve AYM Kanunu bu defa şu gerekçeyle iptal etmiştir: (**)

…hukuk devletinin … işlevlerinin yaşama geçirilebilmesi için, ülkenin bütünlüğü, güvenliği, coğrafi özellikleri, stratejik konumu ve öncelikleri gözetilerek yabancıların alacağı taşınmazın yeri, arazi, arsa veya bina olmasının getireceği farklılıklar ile satın almanın amacı, koşulları ve devirde uyulacak usul ve esaslar gibi hususların yasada belirtilmesi gerekir. Bunların yasada düzenlenmemiş olması, ülke bütünlüğü ve egemenliği ile doğrudan ilgili olduğunda duraksama bulunmayan yabancıların taşınmaz edinimi konusunda, yetki devrine yol açacağı gibi yasaların açık, anlaşılabilir ve sınırları belirli kurallar içermesi gereğinin hukuk güvenliğinin gerçeklemesi için ön koşul kabul edildiği hukuk devleti anlayışına da aykırı düşer…

AYM’nin bu iptal kararından sonraysa, 2005’te bir yasal düzenleme daha yapılmış ve genel olarak bugünkü duruma gelinmiştir. İlginçtir: 2005’teki yasal düzenlemeyi, daha evvel aynı konuda 3 kez iptal kararı veren AYM, bu defa iptal etmemiş ve Anayasa’ya uygun bulmuştur. (***)

Mevcut Durum:

Bugün yabancılara taşınmaz satışı ile ilgili hukuki durum özetle şu şekildedir:

1.Yabancı gerçek kişiler Türkiye’de “karşılıklılık” ilkesine bakılmaksızın ve köy/kent neresi olursa olsun taşınmaz edinebilmektedir. Bu konuda birinci kısıtlama, “uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olmak”tır. Bu konuda bir Cumhurbaşkanı kararnamesi/kararı ise, bildiğim kadarıyla yoktur.

2. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin ve uluslararası kuruluşların yüzde elli veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip oldukları Türkiye’de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketler ise, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti edinebilmektedir.

3. Yabancıların tarım arazisi ediniminde, Tarım Orman İl Müdürlüğü izni aranmaktadır.

Gerçek kişiler için ikinci kısıtlama ise, alınacak taşınmazın, “özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçememesidir.” Cumhurbaşkanı’nın kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkisi olmakla birlikte, bu yetkiyi kullanıp kullanmadığı bilinmemektedir.

Bunlarla birlikte, kritik nokta şurasıdır: yazımızın giriş bölümünde de bahsedildiği üzere, bugün artık, 250.000 Amerikan Doları karşılığı taşınmaz satın alan gerçek kişiler, doğrudan doğruya Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı yapıldıkları(yani yabancı statüsünü kaybettikleri) için, bir kere vatandaş olduktan sonra, hiçbir sınırlamaya tabi olmaksızın taşınmaz edinebilmektedir. Bunların Türkiye’de kuracakları şirketler de doğal olarak “yabancılık” unsuru içermediğinden, şirket olarak da yine sınırsız bir şekilde taşınmaz edinme imkânları bulunmaktadır. 

Öte yandan, örneğin bir Katar vatandaşı Türkiye’nin herhangi bir yerinden/dilediği yerden taşınmaz mülkiyeti edinebiliyorken, bir Türk vatandaşı Katar’ın dilediği bir yerinden alamamaktadır. İsteyenler Türk Ticaret Bakanlığının linkine bakabilir.

Bunun gibi bir Suudi Arabistan vatandaşı Türkiye’nin herhangi bir yerinden/dilediği yerden taşınmaz mülkiyeti edinebiliyorken, bir Türk vatandaşı S. Arabistan’ın dilediği bir yerinden alamamakta; hatta yerli bir ortağı yoksa şirket dahi kuramamaktadır. Çünkü yasaktır. 

İsteyenler yine Ticaret Bakanlığının resmi sitesinin linkine bakabilir.

Sonuç:

Osmanlı Devleti’ni yıkıma sürükleyen kapitülasyonlardan biri olan ve ancak Lozan Antlaşması ile çözüme kavuşturulabilen yabancıya taşınmaz satışı, bir politik mücadeleyle ve fakat belirli kısıtlamalara tabi olarak serbest hale gelmiştir.

Bununla birlikte, 250 bin dolara satın alınan bir taşınmaz, beraberinde “promosyon” olarak “vatandaşlık” da getirdiğinden, Kanunda yer alan tüm sınırlamalar, bir kere vatandaşlık elde edildikten sonra fiilen kalkmış olmaktadır. 

Öte yandan, TÜİK veya Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü sadece yabancıya satılan taşınmazları ilan etmektedir; başka bir deyişle, yabancıyken vatandaş yapılanlara satılan taşınmazları ise bilen bulunmamaktadır.

Bunun ileride ekonomik, demografik, hukuki; hatta devletler arası sorunlara neden olacağı açıktır. Bu nedenle taşınmaz edinimi karşılığında “promosyon”  vatandaşlık uygulamasından derhal ve acilen vazgeçilmesi; ayrıca, yabancılara taşınmaz satışının da Tapu Kanunu’nun 35. maddesinin Cumhurbaşkanı’na verdiği yetki çerçevesinde sınırlandırılması/sıkı koşullara bağlanması gerekmektedir.

 

(*)  AYM’nin bu kararlarını https://normkararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr/ND/1985/7?Donemler_id=2&EsasNo=1984%2F14&KararAramaRaporu=1 ve https://normkararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr/ND/1986/24?EsasNo=1986%2F18 linklerinden okuyabilirsiniz.

(**) Kararın tamamını https://normkararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr/ND/2005/14?EsasNo=2003%2F70 linkinden okuyabilirsiniz.

(***) Karar için: https://normkararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr/ND/2007/48?Donemler_id=2&KararAramaRaporu=1&KelimeAra%5B%5D=tapu%20kanunu

Etiketler:  Atasoy Zer